新聞折込でよく見る土地のチラシ。坪当たり３万円くらいで造成済み。現地を見に行くときれいに整地してあり、いかにも家が建ちそう。
しかし、こういったチラシの土地のほとんどが市街化調整区域内の土地で、建物は建てることができません。資材置き場くらいしか利用できない土地です。
住宅が建つような雰囲気を持った区画整理をしてあっても、道路に見えるようで実際には道路ではないかもしれません。
最近は規制が緩和され、市街化調整区域であっても必要があれば住宅を建てられることもありますが、道路に２ｍ以上接していなければ、建築確認がおりません。道路とは公道、もしくは私道であっても位置指定道路という指定を受けなければ道路ではありません。世の中には道路のように見えても「道路でない道路」もたくさんあります。
もし買った土地が道路に接道していなかったら？
その場合は道路から自分の土地までの通路を、その持ち主の許可を得て通行させてもらう形を取るしかありません。こういった場合の通路を囲曉地といい、道路に接道していない土地を袋地といいます。
袋地の所有者は囲曉地通行権が認められていますので、囲曉地所有者は袋地所有者の通行を拒否することはできません。ただし通行をする場合には話し合いをし、許可を得、更に使用料を支払う必要があります。
しかし、その囲曉地を他者に転売した場合は、買った人がそれと知らなかった場合、囲曉地通行権はあるもののかなりもめることは必至です。
こういった土地は、事前に登記を確認、そして接道しているかどうかを確認することも大事ですが、事後に知った場合は、囲曉地の持分を譲渡してもらうよう交渉することです。持分所有すれば、そこは自分の土地ですから、晴れて道路に面することができ、建物を建てることも可能となります。
世の中には道路に接していない土地というのは結構あるのです。すでに家が建っているから、といって安心はできません。その家は違法建築かもしれませんし、道路に接していない場合は、建て替えができません。そういう物件が売りに出されることも往々にしてあります。不動産は一生の買い物。だまされないようにしましょう。