[887]土地を上手に売る方法
景気が低迷している昨今、資金繰りの為どうしても土地を売らなければならないという事態も起こると思います。スムーズに土地を売る場合には、その土地を「売りやすくする」ということが大事ですが、それは同時に買い手にとって買い易い土地であることが大事です。つまり「買い手の気持ち」になって「土地を売る」ということです。
土地の売買に関するトラブル、売る時よりも買うときに多く発生します。つまり買い手のほうが慎重です。この差は双方の立場の違いから生じるものですが、売却する側にも当然注意すべきチェックポイントがあります。
◇借地人、借家人がいる場合
売却する土地に借地人あるいは借家人がいる場合はなかなか売れません。借家人や借地人がいれば土地を買っても自由に使えないからです。そこで土地を売る前に土地や家を明け渡してもらう必要がありますが、これがまた簡単にはいきません。
借地人、借家人との契約期間が満了する時点で土地や家を売る場合であっても、地主、家主側に正当な理由がなければ、契約は法廷更新されますので、彼らに明渡しを要求する事が出来ません。事前に明渡し料の支払いを含めた明渡しの合意を得ておかないかぎり、契約期限切れの時点で明渡しに応じてもらうのは困難だと心得ておきましょう。
◇抵当権が設定されている場合
抵当権とは他に債務がある場合にその土地を担保としている場合に設定される他人の権利です。したがって、土地を売る場合には抵当権を事前に外しておく必要があります。
土地を住宅ローンで買った場合は、抵当権は借りた銀行によって設定されています。したがって、その銀行に内緒で売却することはできません。そういう時は抵当権を設定している銀行に相談すれば、売却完了と同時に抵当権を外すことができることもあります。通常は、最終代金の支払期日までに抵当権は取り除かなければなりません。
◇土地の瑕疵に関する調査
土地に瑕疵（キズ）がある場合、売主は買主に全部説明する義務があります。したがってそれらを全部把握しておく必要があります。
例えば
・地下埋蔵物を掘ってそのままにしてある
・宅地において有害物質や産業廃棄物が埋められている
・物件の実測面積が登記簿上の面積より少ない
・青地（国有地等で、本来地主の所有に属さない土地）の存在
・敷地内に道路計画があるなど都市計画区域である事
買主の立場になってみれば、その土地をどういう風に利用するかのイメージを膨らませるようにしておけば、売り易いといえます。見に来たときに、老朽化した建物があれば、敷地全体を見渡すこともできず、イメージは萎んでしまいます。
建物は撤去し、敷地内のコンクリートやアスファルトは撤去し、地下に埋設物があれば取り除き、更地にして敷地をフェンスで囲っておけば、買主が一目瞭然でその土地の利用方法をイメージできます。こうすれば買いやすく＝売り易い土地ということができますね。
また、土地の正確な測量図もお金はかかりますが作っておくといいでしょう。というのは、自分の土地面積が100坪だと思っていたが実際に計測したら95坪しかなかった、ということはよくあることなのです。それを知らずに100坪として売ったなら、買ったほうは騙されたと思ってしまうでしょう。正確な土地の測量図があれば買うほうも安心です。
なお、土地を売買するときは、不動産業者を介しますが、その不動産会社はできるだけ信用のおけるところに依頼しましょう。売ったはいいけど代金が回収できなければ元も子もありません。