tax[060]住居の買換え特例

2001年1月17日2013年6月2日

家族も増え、住居が手狭になったので大きい住居に買い変えたい。そういう場合、今までの住居の売却代金よりも高い物権を購入すれば、譲渡益に税金はかかりません。

例えば、現住居の売却額が５千万円とします。新しい住居を６千万円で買った場合は１千万円の足し前になります。こういう時は譲渡無しとみなされ、税金はかかりません。

逆に、諸事情で借金が払えずやむなく住居を売却し、今までより価値の低い住居に買い変えた場合は譲渡したとみなされます。例えば借金１千万円を返す為に住居を５千万円で売却。そして新しく４千万円の住居を買い、浮いた１千万円で借金を返す場合などです。この場合は売却益の１千万円に対して課税されてしまうので、借金と税金分を予定すれば3500万円くらいの住居にしておかないと足が出てしまいます。

通常の考えでは、買い換えと言うのは売却と購入を分けて考えます。そうすると売却した時点で原価との差が譲渡所得となってしまいます。例えば上の例で住んでいた住居の原価が１千万円とすれば５千万円で売った時点で４千万円もの譲渡所得が生じて、それに課税されてしまうことになります。

これでは新しい住居を買うこともできなくなってしまうので、居住用に使うなどの特定の要件を満たせば、譲渡はなかったことにするという特例です。

なお、この場合はマイホームの売却に関する〈３千万円の特別控除〉は併用できません。

買換え特例の要件は以下の通りです。