tax[157]不動産の評価
相続財産をすべて現金で残している人はいるかもしれませんが、きわめて稀です。そのほとんどは、マンションや一戸建てなど不動産の遺産が占めているでしょう。つまり現実的には遺産は不動産で残される場合が多いのです。
となると、分割や税額の計算で必要なのが、その評価額です。残された不動産がどう評価されるのか、ここではその評価の仕方を少し述べていきたいと思います。
不動産は「家屋」と「土地」に分けられます。
【家屋・建物】
家屋の場合は、固定資産税の評価額を元に計算されます。固定資産を持っていると毎年４月に固定資産税の納税通知書が送られてきますが、その評価額を目安とすればいいでしょう。
新築の場合、標準的な建築費用の７０％（木造は６０％）が評価額となります。家屋の場合は年数とともに老朽化していきますから、年数を重ねるごとに評価額は少なくなっていきます。
【土地】
土地の場合は、一般的には路線価で評価します。路線価とは、その土地が面している道路の標準価格を基準に評価する方法です。特別な場所で無い限り、時価の６０％程度で評価されます。
【他人に貸している土地】
他人に貸している土地「貸宅地」は、自分の土地であっても自由に使うことができません。そのような土地は税法上の評価もかなり低くなります。借地権を設定している場合は、その土地の通常の評価に借地権割合を乗じて、その残りが評価額となります。
【貸家・アパートの場合】
自分の土地に自分所有のアパートを建てて人に貸している場合は「貸家建付地」の評価をします。もともと自分の土地に自分で建てたアパートですが、借家人にも住む権利があるため、地主には多少の制限があるのです。その部分を評価額から差し引く必要があります。
借家人が持っているのは借地権割合（６０％位）ですが、これに貸家としての評価割合「借家権割合（３０％位）」を乗じて、約１８％減額されることになります。
2004.02.03